Alphabetischer Direktzugriff:
Steuerlexikon
Vermietungseinkünfte,Geld verdienen im Internet? Bei uns kein Problem bei 5-10 min pro Tag sind 100 - 200,- Euro drin Der frühe Vogel fängt den Wurm! Hier sehen Sie wie! Jetzt mal angenommen, Sie würden sich mit ca. 5 – 10 Minuten pro Tag an Ihrem Computer 50 – 150,- Euro monatlich dazu verdienen? Wäre dies interessant für Sie? Wenn ja, dann registrieren Sie sich jetzt und sein Sie von Anfang an dabei. Nähere Informationen finden Sie hier! , - Steuerlexikon mit Tipps zu Vermietungseinkünfte
Vermietungseinkünfte
Werden Immobilien entgeltlich zur Nutzung überlassen, erzielt der Vermieter
Mieteinnahmen. Mieteinnahmen können
- bei der Vermietung eines Hauses bzw. einer Wohnung (Eigentumswohnung),
- bei der Vermietung eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung,
- bei der Untervermietung eines Hauses bzw. einer Wohnung oder
- im Rahmen eines Nießbrauchrechts entstehen.
Bei einer Vermietungstätigkeit müssen auf Dauer positive Einkünfte
erzielt werden, ansonsten kann der Werbungskostenabzug entfallen. Anders hat
jedoch der Bundesfinanzhof im Urteil vom 19.4.2005 entschieden. Danach sind
bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit langjährige Verluste als
Werbungskosten bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen
( Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.4.2005, Aktenzeichen: IX R 10/04).
Zu den Werbungskosten gehören unter anderem:
- die Abschreibung,
- der Erhaltungsaufwand,
- Finanzierungskosten,
- Versicherungspämien,
- Hausverwaltungskosten,
- Grundsteuer.
Näheres zur Dauer der Vermietungstätigkeit sowie zur Einkunftserzielungsabsicht
bei Vermietungseinkünften siehe BMF-Schreiben vom 8.10.2004.
Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 5.11.2002 neue Grundsätze
zum Werbungskostenabzug geschaffen. Diese im Folgenden vorgestellten Grundsätze
sind ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden.
- Der Mietzins beträgt mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete:
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sind die Werbungskosten
vollständig abziehbar.
- Der Mietzins beträgt zwischen 50 Prozent und 75 Prozent der ortsüblichen
Miete:
In diesem Fall ist die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich zu überprüfen.
Fällt die Ertragsprognose positiv aus, können die Werbungskosten in voller
Höhe abgezogen werden. Bei einer negativen Ertragsprognose sind die Werbungskosten
in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für
den entgeltlichen Teil können Werbungskosten geltend gemacht werden, für den
unentgeltlichen jedoch nicht.
- Der Mietzins beträgt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete:
Die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltliche und in einen entgeltlichen
Teil aufzuteilen. Nur für den entgeltlichen Teil können die Werbungskosten
geltend gemacht werden können.
Durch eine Ertragsprognose bzw. Überschussprognose kann festgestellt werden,
ob auf längere Sicht die Vermietung Gewinne bringt. Dabei sind die zukünftig
zu erwarteten Einnahmen und die zukünftig zu erwartenden Ausgaben (Werbungskosten)
zu ermitteln und gegenüber zu stellen. Zudem müssen die Einnahmen um einen Sicherheitszuschlag
von 10 Prozent erhöht und die Ausgaben um einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent
verringert werden. Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre. Ein kürzerer Zeitraum
ist anzusetzen, wenn bei Aufstellung der Ertragsprognose eine kürzere Vermietungsdauer
absehbar ist. Dies wäre zum Beispiel bei einem angestrebten Verkauf der Immobilie
der Fall.
Ab 2004 müssen Vermieter neue Umsatzsteuerpflichten erfüllen. So
besteht künftig eine neue Zahlungsverpflichtung beziehungsweise Steuerschuldnerschaft
des Vermieters für Reinigungsleistungen ausländischer Unternehmen
und für Bauleistungen. Vermietet ein Vermieter mehr als zwei Wohnungen,
so muss er die Umsatzsteuer nicht an das Unternehmen, sondern direkt an das
Finanzamt zahlen.
Der BFH hat mit Urteil vom 17. August 2001 - V R 1/01 - (BStBl 2002 II S. 833)
entschieden, dass die Aufteilung von Vorsteuerbeträgen durch den Unternehmer
nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze (Umsatzschlüssel) stets als sachgerechte
Schätzung i.S.d. § 15 Abs. 4 UStG anzuerkennen ist.
Der BFH hatte mit Urteil vom 16. September 1999 (BStBl 2001 II S. 528) erstmals
entschieden, dass nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit gezahlte Schuldzinsen
für Kreditmittel, die zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten während
der Vermietungsphase verwendet worden sind, als nachträgliche Werbungskosten
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.
Praxistipp:
Werbungskosten für eine Immobilie sind auch dann Werbungskosten, wenn die Immobilie
ganz oder teilweise leer steht. Der Eigentümer muss sich jedoch um die Vermietung
des Objekts bemühen (BFH-Urteil vom 9.7.2003, Aktenzeichen: IX R 102/00).
siehe hierzu auch:
Lexikon:
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Werbungskosten/ Vermieter
Mietverhältnis zwischen Angehörigen
Eigenheimzulage
Vermietung/ gegenseitig
Ratgeber:
Wohnungsbauförderung Teil 1
Wohnungsbauförderung Teil 2
Rechtsprechung:
BFH 5.11.2002 - IX R 48/01
BFH 9.7.2003 - IX R 102/00
Verwaltungsanweisung:
BMF-Schreiben IV C 3 - S 2253 - 91/04 vom 8.10.2004
BMF-Schreiben IV A 5 - S 7306 - 4/04 vom 24.11.2004
Norm:
§ 21 EStG
